Dono de apartamento deve indenizar vizinhos em R$ 20 mil por infiltrações

01/04/2020

Sentença proferida pela 7ª Vara Cível de Campo Grande julgou parcialmente procedente a ação movida por proprietários de um imóvel contra o vizinho do andar superior, o qual foi condenado ao pagamento de R$ 20.400,00 referente ao valor da reforma do apartamento dos autores que foi danificado por infiltrações decorrentes do imóvel do réu.

Alegam os autores que são proprietários de apartamento localizado no 15º andar de prédio localizado na Av. Afonso Pena, situado imediatamente abaixo do apartamento do réu.

Narram que colocaram o imóvel para locação, sendo que, no dia 12 de novembro de 2014, o corretor de imóveis da imobiliária contratada, ao levar possíveis locatários, deparou-se com o imóvel totalmente alagado, forros e teto desabados, paredes úmidas, armários mofados e danificados.

Afirmam que os danos foram causados pela reforma mal feita no apartamento do réu, especificamente da remoção da camada impermeabilizante da área externa da cobertura. Aduzem que o imóvel foi avaliado por empresa especializada, que estimou em R$ 48.000,00 o custo dos reparos, e que, notificado extrajudicialmente, o réu admitiu sua responsabilidade, contudo esquivou-se de assinar acordo e custear a reparação dos danos. Pedem assim a condenação do réu ao pagamento de danos materiais, lucros cessantes referentes aos alugueis que deixaram de receber, além de danos morais.

Devidamente citado, o réu apresentou a contestação alegando que em 8 de novembro de 2014 a cidade amanheceu sob forte chuva, de modo que o ralo de escoamento de águas fluviais da parte externa da sua cobertura não suportou o volume de água, provocando a inundação da parte coberta da área de lazer e depois infiltrando nos apartamentos abaixo, inclusive o dos autores.

Afirma que procurou os vizinhos para reparar os danos, contudo não conseguiu manter contato com os autores, que não moravam no prédio. Assevera que em 9 de janeiro de 2015 foi surpreendido pela notificação extrajudicial onde cobravam o valor com a cobrança de R$ 48.000,00, entretanto, após muita insistência, conseguiu entrar no apartamento dos autores e obteve orçamento bem inferior para realização das reformas, isto é, no valor de R$ 12.970,00, o qual não foi aceito. Destaca sua boa fé na solução do conflito alegando que já pagou pelos reparos feitos nos demais apartamentos atingidos por aquele evento.

Conforme analisou a juíza Gabriela Müller Junqueira, quando da constatação dos estragos, as áreas já haviam sido reformadas pelos autores, de modo que a perícia foi feita com base nos orçamentos constantes nos autos e medições realizadas em vistoria. Assim, o perito obteve o valor final aproximado de R$ 20.400,00 para os reparos nos danos ocorridos no quarto, banheiro, closet e parte de circulação consistente em infiltração, danificação do forro, dos armários e da pintura das paredes.

Sobre a diferença do valor da perícia e do requisitado pelos autores (R$ 45.600,00), o perito respondeu que a divergência está no preço de administração de obra e na troca dos armários, destacando que, por ocasião da perícia, os armários já haviam sido trocados, prejudicando a análise nesse ponto.

“De modo algum pode prevalecer o valor estabelecido unilateralmente pelos autores a título de administração da obra, uma vez que foi estabelecido sem o contraditório do réu, destacando que este tinha direito, ao menos, à apresentação de três orçamentos”, ressaltou a magistrada.

Além disso, acrescentou que depoimentos de testemunhas reforçam que “os autores impediram a entrada do réu no apartamento danificado para que ele providenciasse os reparos, dificultaram sua entrada para avaliação dos danos, e até mesmo impediram que ele documentasse o estado das avarias”.

“No que se refere à diferença de valores pleiteados a título de reforma do imóvel e o apurado pelo perito, conclui-se que os autores não comprovaram os requisitos necessários da responsabilidade civil relativamente aos custos integrais da administração da obra e das despesas de substituição/reforma dos armários, de modo que o réu não está obrigado a indenizar por danos materiais relativos à reforma do apartamento, além do valor apurado pela perícia judicial, isto é, R$ 20.400,00”, concluiu a juíza.

Os demais pedidos foram negados, pois custos com perícia são a cargo do autor da ação e, com relação aos lucros cessantes, o imóvel já estava desalugado quando do ocorrido, e eles não trouxeram nenhuma proposta de locação ou prova de efetiva oportunidade de locação, circunstância relevante pois se trata de apartamento de alto padrão em edifício antigo. E, por fim, os danos morais também não restaram demonstrados, pois os autores não residem no imóvel, não estavam ali no dia da infiltração, não sofrendo qualquer alteração no seu dia a dia. E, por outro lado, o réu assumiu sua responsabilidade.